(4月30日更新)

 

本文旨在为维多利亚州的物业房东提供近期常见问题的解答,并列举了针对新型冠状病毒疫情对住房保障影响的应对措施。

房东与租户须遵守《1997年住宅租赁法》。

本文读毕如果您仍有未解决的问题,欢迎电子邮件联络物业管理及租赁部合伙人Carolyn Purnell-WebbCPurnellWebb@kayburton.com.au

敬请注意,您应寻求独立的法律和财务建议。

424日,有关终止租约和增加/减少租金的立法通过,其实施过程中产生了一些疑问。维多利亚州消费者事务部将成为解决房东与租户之间关于减租纠纷的重要环节。如果在其介入后仍未达成协议,争议解决中心的官员将下达可强制执行的命令。

 

如果我的租户在这一时期无法按照约定支付租金,该怎么办?

租户需向KayBurton说明他们的租金减免要求并提供一些证明文件。需注意的是,许多房东已受到此次疫情影响,因此我们不能保证租金优惠必然达成,但我们会帮助租户传达意向。之后,我们将与房东讨论并尝试制定出双方都可以接受的方案。

您不能因为租客无法支付租金而驱逐租客,除非您可以确定不付款是故意的(例如无经济困难时也不支付租金),在这种情况下,我们将寻求维州公民和行政法庭(VCAT)做出驱逐租客的决定。

如果租户由于疫情原因无法支付租金,KayBurton将尝试与租客就其支付能力达成协议。没有任何既定的必须支付的比例或金额;减少租金的数额必须是符合情形的。


租金减免的要求有哪几类?我们将减免租金的要求归为三类:

1)减少租金

2)延期支付

3)免支付租金

您与KayBurton以及您的租户与KayBurton之间的良好沟通至关重要。

减少租金是在一定时期内降低租金的设定额。减少租金的时期内租户支付的租金将被视为全款付清,您的对账单将反映这一点。租金被减少的部分未来无法收回。

延期支付是指一段时期内租户的租金将累积,您的对帐单将显示该期间内租金未到账。在任何房东保险政策下,这笔金额都不受保。必须走签发搬出通知的正确程序才能以违约为由索偿租金。您可以签发搬出通知并走相应程序,但是,这意味着无论该租约是否为固定期限,都将终止。因此,该选项未必适合所有房东。另一风险在于累积的债务可能使租户不堪重负。尽管延期支付的最终目的是支付租金,但如果租户的财务状况没有改善,最终仍将无法承担。自然,我们会密切关注所有支付计划与实现情况。

免租金是指一段时期内免租。您的对账单将显示,在免租期内租户已付清全款。

 

我的租户在暂停期限结束后是否有义务支付拖欠的租金?

是的。根据法律规定,您的租户需在暂停期限结束后按照约定支付租金。可以一次性付款,也可以设计双方都可以接受的付款计划。如果您的租户在14天后没有支付租金,则将走标准程序。更多相关信息,请参见维洲消费者协会:https://www.consumer.vic.gov.au/housing/renting/during-a-lease-or-residency/rent-and-other-payments/rent-arrears

 

如果我同意房客延期支付部分租金,疫情结束后,他们将在多长时间内弥补差额?可以强制执行吗?

这将取决于协议中的条件。累积的债务可能使租户不堪重负。尽管延期支付的最终目的是支付租金,但如果租户的财务状况没有改善,最终仍将无法承担。

 

我可以涨租金吗?

不,政府已禁止在自2020329日起至20209月下旬/ 202010月初的六个月间增加住房租金。

 

我符合土地税减免的资格吗?

与土地税收减免有关的信息是动态的,因此我们建议您访问国家税务局网站以获取更多信息:www.sro.vic.gov.au/coronavirus  

据我们的理解,如果您已与租户协商减租,并且该协议已在消费者事务局(Consumer Affairs)进行了注册,则您将享有25%的土地税减免,并可以延期任何未付的土地税,直至20213月。

房东需符合的条件包括:

  • 整体或部分房产租出
  • COVID-19影响到了至少一位租户支付其正常租金的能力,或招租的能力
  • 他们已为受影响的租户提供房租减免
  • 减租必须至少为该物业2020年土地税的25%
  • 在2020年5月1日之后通过My Land Tax portal网站进行申请,您可以在SRO网站上注册

 

我的房东租金保护保险是否适用?

与房东保护保险公司交流之后,目前尚不清楚他们将如何,或是否,做出相应举措。目前一些保险公司承保租户违约欠款六周,前提是符合《住宅租赁法》中,保险条例存在于欠款发生之前。以及在某些情况下,管理您的房产的物业经理是保险公司的授权合作伙伴。如果房东自愿救济、放弃租金,则根据常规的房东保险政策无法弥补这一损失。因此,如果您收到减免租金的请求,最好的方式是先与物业经理讨论您的选择。


可以继续进行房产开放吗?

不。澳大利亚战时内阁已规定在2020330日零时到2020413日零时期间禁止拍卖和房产开放。我们将向潜在租户展示出租物业的影片。我们还将带领潜在租户前往房产参观被允许的、安全的私人开放,并在私人开放前完成租户资产审核。

 

如果我的房客想离开,我有什么权利?

此时,租户可以提前解除租约,或者在某些情况下可以减短其租约期限。 索回保证金的程序不变。

 

我想给租户发出撤离的通知,因为我有家庭成员需要搬回来。在此期间我还可以这样做吗?

根据《紧急措施法案》,如果房东,房东的合伙人,儿子,女儿,父母或合伙人的父母或通常与房东及其抚养人一起居住的人要立即占用房屋,可以发出撤离通知。

 

如果我的租户刚刚搬进来就要求租金折扣,我该怎么办?

在此期间,新租户的情况与长期租户的情况相同。首先,要求房客向Kay&Burton提供一些证明文件,以说明他们的租金减免要求。我们会说明,许多房东已受到此次疫情影响,因此我们不能保证租金优惠必然达成,但我们会帮助租户传达意向。之后,我们将与房东讨论并尝试制定出双方都可以接受的方案。

您不能因为租客无法支付租金而驱逐租客,除非您可以确定不付款是故意的(例如无经济困难时也不支付租金),在这种情况下,我们将寻求维州公民和行政法庭(VCAT)做出驱逐租客的决定。

如果租户由于疫情原因无法支付租金,KayBurton将尝试与租客就其支付能力达成协议。没有任何既定的必须支付的比例或金额;减少租金的数额必须是符合情形的。

 

Kay & Burton这段时间是否受到影响? 现在每周租赁和出售多少套房产? 有注意到市场低迷吗?

疫情对房地产市场的影响尚不确定。 今年市场在疫情严峻前出现大幅上涨,墨尔本房地产价格年度同比上涨了12%。 尽管3月中旬我们无可避免地经历了下滑,目前交易的房产数量有所减少,但仍然存在大量的房产评估、上市活动和买家兴趣。

 

2020年COVID-19(紧急措施)条例草案针对住宅租赁法改革引入了哪些新措施?

根据现行法律,如果住宅租赁协议的一方未遵循规定或合同履行其义务,则视为违反协议。针对一些情形,《紧急措施》法案取消了某些由于COVID-19原因(s537)的作为或不作为(例如终止协议)的“违反”状态(s542),将合理和适当的因素考虑在内(s538)。

COVID-19的相关原因(s537)包括:

  • 一个人生病(不一定与COVID-19相关)
  • 一个人对协议/合同的遵守受到了紧急状态或公共卫生权力的行使的影响
  • 一个人如要遵守,或在符合情理的状态下遵守协议/合同,会遇到巨大的困难
  • 一个人如要遵守,或在符合情理的状态下遵守协议/合同,会受到此次疫情的严重影响

合理和适当(s538)的考虑因素包括:

  • 导致发出撤离通知的租户行为的性质,频率和持续时间,包括是否经常性违反租赁协议规定的义务
  • 违规行为是否微不足道
  • 导致违约的行为是否由其他人造成
  • 家庭暴力命令是否已经提出或正在执行
  • 违规行为是否已得到纠正
  • 租户是否具有或将很快有能力纠正违规行为
  • 租户的行为对其他人(例如共同租户)的影响
  • 是否有其他合理可行的措施
  • 房东或房东代理的行为
  • VCAT认为有任何其他相关问题

 

我们还为租户提供什么其他信息?

如果租户要求减免租金,我们会提供相关信息并链接到可能提供其他减免措施的网站。我们将继续为所有租户保持信息更新。我们正在与房东和租户交流探索方案,我们希望最大程度地减少客户受到的影响。

 

我在哪里可以寻求经济支持?

以下银行均有提供针对COVID-19疫情的经济支持服务:

 

Adelaide Bank - COVID-19 assistance

AMP - COVID-19 assistance 

ANZ Bank - COVID-19 assistance

Bank of Melbourne - COVID-19 assistance

Bank of Queensland - COVID-19 assistance

BankWest - COVID-19 assistance

Bendigo/Adelaide Bank - COVID-19 assistance

CBA - COVID-19 assistance

Citi Bank - COVID-19 assistance

ING Direct - COVID-19 assistance

Judo - COVID-19 assistance

LaTrobe Financial - COVID-19 assistance

Macquarie - COVID-19 assistance

NAB - COVID-19 assistance

Pepper Money - COVID-19 assistance

RAMS - COVID -19 assistance

Resimac - COVID-19 assistance

Westpac - COVID-19 assistance

 

 

感谢您的阅读。如果您仍有未解决的问题,欢迎电子邮件联络:

物业管理及租赁部合伙人Carolyn Purnell-Webb

CPurnellWebb@kayburton.com.au


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